RIGHT OF WAY

A COWI blog about 360º solutions for the utility and property law business

Vestre Landsret giver COWI medhold i strid om servitutdokument

Vestre Landsret har underkendt Tinglysningsretten i en sag om afvisning af en servitut på grund af, at servitutteksten indeholdt den samme sætning to gange. Sagen viser, at det kan kræve en del benarbejde at få Tinglysningsretten til at rette op på åbenlyse urimeligheder. Mere bekymrende er det, at afgørelsen også viser, at Tinglysningsretten træffer nogle af sine afgørelser uden at have den fornødne lovhjemmel.

I december 2016 anmeldte COWI på vegne af Forsyning Helsingør Spildevand en servitut om en spildevandsledning til tinglysning.  Der var tale om en helt almindelig servitut af den type, der tinglyses i hundredvis eller tusindvis af hvert år. Det vil sige, at servitutten indeholder sædvanlige bestemmelser om, at ledningen skal ligge uforstyrret, forbud mod beplantning, bebyggelse osv.

retAfvisningen

Det var overraskende, at Tinglysningsretten afviste at tinglyse dokumentet med følgende begrundelse:

Afvist, da frasen 6f64dbaa-be5d-4c50-a005-897067bff3a5 –null optræder 2 gange under punktet ServitutOpret/ServitutTekstSamling/

Bag denne kryptiske formulering gemmer sig det forhold, at den samme sætning (frase) findes to gange i det samme servitutdokument. I den aktuelle sag var det blandt andet sætninger som ”Etablere nogen form for bebyggelse” eller ”Plante større træer og buske”, der gav problemer. Som følge af servituttens indhold, der skulle beskytte både en ledning og en pumpestation, var det nødvendigt at skrive disse og flere andre sætninger to gange i dokumentet.

Når et dokument, der er anmeldt til tinglysning, bliver afvist af den ene eller den anden grund, skal man som hovedregel begynde forfra. Det vil blandt sige, at man skal rette den fejl, der har givet anledning til afvisningen. Desuden skal dokumentet anmeldes igen, og det skal underskrives igen af kommunen (§42 påtegning) og af de berørte grundejere. De tidligere digitale underskrifter er således væk, og kan ikke genbruges.

Tinglysningsrettens vejledninger

På Tinglysningsrettens hjemmeside – godt gemt i rubrikken Spørgsmål & Svar – findes der vejledninger om forskellige emner, herunder om brug af fritekster og fraser i servitutdokumenter. Uden nærmere forklaring fremgår det heraf: ”Det er ikke muligt at indsætte samme gemte frase eller tekstafsnit flere gange i samme fritekstfelt”.

I praksis viser det sig, at noget så simpelt som brug af linjeskift (Return) kan have betydning for, om den indtastede tekst opfattes som én eller flere sætninger (fraser).

Rent teknisk ville det være tilstrækkeligt at indsætte eksempelvis et ekstra punktum i den ene af de to ens sætninger. Herved vil de ikke længere være ens, og den automatiserede kontrol hos Tinglysningsretten vil lade teksten gå igennem uden problemer.

Når skaden er sket, er denne løsning naturligvis en mulighed, hvis man har godt med tid og ressourcer til rådighed, da det som nævnt kræver, at dokumentet under alle omstændigheder anmeldes på ny og underskrives igen af de relevante grundejere og myndigheder.

Problemstillingen viser også, at man skal være uhyre omhyggelig med, hvordan teksten til en servitut bygges op og sættes sammen. Således skal man altså overveje, om hele teksten lægges ind i ét hug eller indtastes i små bidder, om man vil lave små grammatiske forskelle og hvordan der gøres brug af linjeskift.

Ifølge Tinglysningsretten er begrænsningen med hensyn til ens sætninger lagt ind i systemet for at forhindre fejlindtastninger (typisk det vi populært plejer at kalde copy-paste fejl). Der er med andre ord tale om en teknisk begrænsning af ”service-mæssige” grunde, altså for at undgå meningsforstyrrende gentagelser i det færdige dokument.

En tilsvarende sag med et andet udfald

Under COWIs undersøgelse af årsagen til afvisningen kom det frem, at LIFA Landinspektører kort tid inden havde været ude for en lignende sag. I LIFAs tilfælde accepterede Tinglysningsretten – efter at havde hørt på LIFAs argumenter – at ændre status fra Afvist til Tinglyst, og det vel at mærke uden nye underskrifter fra grundejere og myndigheder.

COWI henviste mere end én gang til den helt tilsvarende sag hos LIFA og påpegede blandt andet, at der var tale om usaglig forskelsbehandling, men uden held. Desuden påpegede COWI, at der ikke var hjemmel i lovgivningen til at afvise et dokument med den nævnte begrundelse. Tinglysningsretten henviste imidlertid til, at der var tale om en helt undtagelsesvis afgørelse, hvor Tinglysningsretten havde rettet LIFAs dokument og ladet det tinglyse. Den service så Tinglysningsretten sig ikke i stand til at yde én gang til.ting

Kæremålet

COWI kærede Tinglysningsrettens afvisning til Vestre Landsret. COWIs påstand var, at 1) Tinglysningsretten skulle ændre dokumentets status fra Afvist til Tinglyst og 2) Tinglysningsretten skulle anerkende, at der ikke er hjemmel i lovgivningen til at afvise et servitutdokument af de nævnte grunde.

Tinglysningsretten påpegede, at Tinglysningsretten af hensyn til Tingbogens troværdighed ikke burde ændre indholdet i et allerede anmeldt dokument. Det er muligvis rigtigt, men dels havde COWI anvist, at det ville være tilstrækkeligt at sætte 4-5 ekstra punktummer i teksten – altså helt uden nogen faktuel ændring af teksten, dels var det rent faktisk det, der var løsningen i LIFAs sag.

I forbindelse med udvekslingen af synspunkter under Vestre Landsrets behandling af sagen, kom der mere eller mindre en tilståelse fra Tinglysningsretten, der skrev: ”Vedr. hjemmel til afvisning skal bemærkes, at der ikke er hjemmel til den skete afvisning, og at Tinglysningsretten er indstillet på at tinglyse servitutten, men at det ikke er teknisk muligt som kærende har valgt at gemme teksten…”

Vestre Landsrets afgørelse

Landsrettens afgørelse faldt den 1. februar 2017. I afgørelsen har medvirket tre dommere, og kendelsen er kort og kontant:

”Som også anført i brevet af 24. januar 2017 fra Tinglysningsretten er der ikke hjemmel til som sket at afvise en servitut med henvisning til, at servitutten indeholder tekstdele, der er ens.

Det digitale tinglysningssystem er efter det oplyste oprettet således, at samme tekstdel ikke kan gentages i samme dokument, og Tinglysningsretten har orienteret herom på sin hjemmeside. Landsretten finder imidlertid, at disse omstændigheder ikke kan medføre, at servitutten kan afvises uden hjemmel i lovgivningen.

Som følge heraf bestemmes:

Tinglysningsrettens afgørelse ophæves, og sagen hjemvises til ny behandling ved Tinglysningsretten. ”

Læs hele afgørelsen her

Perspektiver

Ovennævnte sag endte som en ren tilståelsessag. Da det kom til stykket, var der kun nogle tekniske forklaringer uden hjemmel i lovgivningen, som støttede afvisningen af dokumentet. Det er naturligvis i sig selv kritisabelt, men det understreger lige så meget, at her mere end 7 år efter igangsætningen af digital tinglysning går tingene absolut ikke af sig selv endnu, blot med det berømte tryk på en knap.

Vil du vide mere?

Mads Sanddal Jeppesen, Landinspektør
msje@cowi.com
56406642