RIGHT OF WAY

A COWI blog about 360º solutions for the utility and property law business


Skriv en kommentar

Sagkundskab i taksationskommissionerne

PenguinsI dette indlæg belyses den fagkundskab, der er i de kommunale taksationskommissioner. En fagkundskab, der blandt domstolene vægtes højt, og som det må antages er en af de væsentligste grunde til, at taksationskommissionerne er nedsat. Indlægget er skrevet på baggrund af min ph.d.-afhandling: Vandløbssager i den kommunale taksationskommission – i en retlig belysning, der blev forsvaret den 12. oktober 2017 på Syddansk Universitet, Juridisk Institut.

Når en kommune skal ekspropriere, og der mellem kommunen og den eksproprierede lodsejer er uenighed om erstatningens størrelse, skal spørgsmålet indbringes for en af de 15 kommunale taksationskommissioner. Taksationskommissionerne er sammensat dels af transportministeren, dels af kommissionens formand. En kommission består af en formand og to medlemmer. Den direkte sagkundskab i kommissionen skal således findes hos disse. Kommissionens fagkundskab består dels af medlemmernes faglighed, dels af de muligheder, kommissionen har for at indhente sagkundskab. Det er både kommissionens fagkundskab og den forståelse, der i omverdenen – navnlig ved domstolene – er af kommissionens fagkundskab, der kort belyses i det følgende.

Den kommunale taksationskommissions kendelse kan ankes til overtaksationskommissionen som rekursinstans, og det er først herefter, at sagen kan indbringes for domstolene, når der er tale om erstatning for ekspropriation. En erstatningssag vedrørende ekspropriation har derfor altid været igennem taksationssystemet, inden den indbringes for domstolene. Derfor har det en betydning, hvilken vægt kommissionens sagkundskab tillægges af domstolene. Se herom nedenfor.

Formandens sagkundskab

Formanden udpeges af transportministeren for en seksårig periode, jf. vejlovens § 105, stk. 2. Det tidligere krav om, at alle formænd var byretsdommer af hverv, blev ophævet i 1991. I praksis er samtlige formænd dog fortsat byretsdommere. Kravene til formanden er ændret ad nogle omgange. En af de største ændringer var, ud over ændringen i 1991, den ændring der skete i 2015, hvorefter det ikke længere er et krav, at formanden skal have en juridisk kandidateksamen, men at personer der har tilsvarende juridiske kvalifikationer ligeledes kan være formænd. I bemærkningerne ses det, at ændringen skyldtes, at der har været problemer med at tiltrække tilstrækkelig med formænd, hvorved der derfor gennem lovgivningen er åbnet op for, at ikke-jurister kan besidde formandshvervet, jf. bemærkningerne i lovforslag nr. 21 af 7. oktober 2015 om ændring af lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom samt lov om offentlige veje. Ændringen gjaldt både de statslige og de kommunale taksationskommissioner, selv om rekrutteringsproblemerne nok primært gælder de statslige taksationskommissioner. Ændringen af kvalifikationskravet muliggør, at flere personer kan udnævnes og er dermed i princippet en lempelse af kvalifikationskravet. De tilsvarende juridiske kvalifikationer, som stilles til personer uden en juridisk kandidateksamen, er dog så høje, at det kan diskuteres, hvor meget man egentlig har ændret kravene. Bemærkningerne anfører således, at personer med en ph.d.- eller doktorgrad i jura vil være kvalificerede, selvom formandskandidaten ikke har en juridisk kandidateksamen. Det må derfor antages at være et beskedent rekrutteringsmarked, der er åbnet op for blandt ikke-jurister. Uagtet rækkevidden af lovændringen i 2015, kan det helt kortfattet anføres, at formanden skal besidde juridiske kundskaber.

Kommissionens medlemmer

De øvrige medlemmer skal ikke have nogen juridiske kompetencer, men de skal have indsigt i vurdering af fast ejendom. Disse medlemmer udpeges af formanden til de enkelte sager, jf. vejlovens § 105, stk. 2. I praksis ses det ofte, at det er de samme medlemmer, der udgør kommissionen fra sag til sag, men denne stabilitet er ikke sikret gennem lovgivningen. Lovgivningen giver formændene mulighed for at sammensætte kommissionerne mere fleksibelt. Ifølge den tidligere vejlovs § 60 skulle medlemmerne have en behørig indsigt i vurdering af fast ejendom. Ved lovforslag nr. 20 om forslag til lov om offentlige veje m.v., der blev fremsat den 8. oktober 2014, blev vejlovens tidligere § 60 ændret fra behørig indsigt i vurdering af fast ejendom til indsigt i vurdering af fast ejendom i lovforslagets § 108. Der skete således en lempelse af kravet fra behørig indsigt til blot indsigt. Både kravet i den tidligere § 60 og det nuværende krav i § 108 er uden yderligere referencer eller angivelser af, hvad der kvalificerer til en sådan viden. Hvad der ligger i kravet om: indsigt i vurdering af fast ejendom er således ikke klart. Det kan ikke antages, at en specifik uddannelsesmæssig viden er krævet, såsom f.eks. en uddannelse som ejendomsmægler. Loven indeholder således ikke et sådan specifikt uddannelseskrav, og en gennemgang af de lister, som formanden vælger medlemmerne ud fra, viser ikke et fast mønster i hvilken profession medlemmerne har. Medlemmernes stillingsbetegelser er således blandt andet angivet som landmænd, selvstændig, pensioneret skoleleder, advokat m.v. Hvorledes eller hvornår den viden, der stilles krav om, er opnået, er heller ikke fast angivet. Er det når medlemmet selv har købt eller solgt fast ejendom, har fulgt med i ejendomsmarkedet eller set tv-programmet Hammerslag?

Politisk ”sagkundskab”

Måske skal svaret på kommissionsmedlemmernes sagkundskab ikke nødvendigvis findes i deres saglige kompetencer, som angivet i loven, men i det lokalpolitiske spil. I hver kommunalbestyrelse udpeges to personer, som skal have indsigt i vurdering af fast ejendom, til Transportministeriet. Herefter sender Transportministeriet listerne med de udpegede personer ud til taksationsformændene, som ud fra listerne udpeger to medlemmer. Medlemmer er kun udpeget til listen for en fireårig periode, svarende til den periode, som kommunalbestyrelsen er funktionsdygtig i, jf. vejlovens § 105, stk. 3. Kommunalbestyrelsernes udpegninger kan måske tænkes mere at rumme en politisk udpegning end en sagkyndig udpegning? Dette postulat er dog ikke undersøgt nærmere, men blot forfatterens tanke.

Kommissionens sagkundskab kan være vanskelig at definere

Den sagkundskab, som kommissionen efter lovgivers anvisning skal besidde, er derfor på papiret en juridisk indsigt gennem formanden og en indsigt i vurdering af fast ejendom gennem de to medlemmer. De konkrete og skrappe krav, som loven stiller til formandens juridiske kundskaber, ses omvendt ikke at være gældende for medlemmernes viden om vurdering af fast ejendom. Hvad medlemmernes viden om vurdering af fast ejendom rummer er end ikke muligt at fastlægge, hverken ud fra loven eller ud fra en gennemgang af de medlemmer, der er udpeget. Kommissionerne har mulighed for at tilføje yderligere sagkundskab og i ekspropriationssagerne har kommissionen fast en landinspektør med under sagens gang efter vejlovens § 109, stk. 1. Landinspektøren er ikke en del af kommissionen, men fungerer som kommissionens sagkyndige rådgiver.

Aftagernes forståelse af kommissionens sagkundskab

Det er naturligvis et noget diffust område at undersøge, hvordan aftagerne/omverdenen ser kommissionernes sagkundskab. Højesteret har dog i 2009 udtalt sig klart om dens syn på kommissionens sagkundskab, ligesom enkelte kommissioner selv har udtalt sig ganske klart om deres sagkundskab. I U.2009.2977H anfører Højesteret, at den saglige viden, som medlemmerne skal have efter vejloven, gør, at kommissionen er særligt kyndig inden for vurdering af fast ejendom. Sagen handlede om overtagelse af en ubebygget strandgrund i medfør af planlovens § 48. Mens sagen verserede for overtaksationskommissionen, anmodede lodsejeren om, at der ved domstolene blev foretaget isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn med henblik på at fastslå markedsværdien af grunden. Tanken var, at syn og skøns-erklæringen skulle fremlægges i taksationssagen. Højesteret afslog begæringen og begrundede det med, at der som følge af reglerne om kommissionens sagkundskab og sagsbehandling i øvrigt ikke i almindelighed er behov for at gennemføre isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn med henblik på at fremlægge erklæringen for taksationskommissionerne.

En af kommissionerne har ligeledes afvist dækning af beløb som en lodsejer havde afholdt til en vurdering fra en ejendomsmægler: ”idet kommissionen må anses at være i besiddelse af den fornødne vurderingskyndige indsigt”, jf. Taksationskommissionen for Nordjyllands Taks 8/2010. Det faktum, at en taksationskommission anser sig som i besiddelse af den fornødne vurderingskyndige indsigt, kan dels være rigtig, dels kan det ikke tages til indtægt for de øvrige 14 kommissioners holdninger i den henseende. En overtaksationskommission er imidlertid nået til det samme resultat i KFE 2002.251, hvorfor der synes at være en ensartet linje i kommissionernes vurdering af egen sagkundskab.

Højesterets udtalelse i 2009 er markant og forståelig. Taksationskommissionerne er et specialiseret klagesystem, som næsten udelukkende beskæftiger sig med fastsættelse af erstatning ved ekspropriation. Et system, som alle erstatningssager skal igennem, og som gennem lovgivningen er forsøgt tillagt specifikke saglige kundskaber. Derfor er det forståeligt, at Højesteret tillægger dette system sagkundskab.

Hvorvidt sagkundskaben i kommissionerne er reel, eller om lovgivningen tildeler kommissionerne nogle lånte fjer, er omvendt usikkert. Lovgivningen er i praksis ikke garant for den specifikke sagkundskab, som den bør være, hvilket kan sætte både lodsejer, virksomheder og kommuner i nogle vanskelige situationer, hvis sagkundskaben reelt ikke er til stede i en konkret sag.

 

Indlægget er skrevet af adjunkt, ph.d., cand.jur. Vibe Thimgaard Knoop, Københavns Universitet. Hun har i november 2017 holdt et indlæg om samme emne på den årlige fagdag i COWIs afd. 1102 Areal & Rettigheder.

Hvis du har spørgsmål til indlægget, er du velkommen til at kontakte:

Peter Mortensen / pemo@cowi.com


Skriv en kommentar

Vejforum 2017 – Vi er så klar

Peter og Mads

Som vores søster-blog “City Creators” allerede har spurgt om, “Vi ses da på Vejforum?” og det er da forhåbentligt det vi gør. Igen i år finder du COWI på stand nr. 100 – lige inden for den første dør i den store sal på Nyborg Strand. Vi glæder os til at byde jer velkommen på standen og vise nogle af de spændende ydelser og produkter, vi konstant arbejder på at udvikle og forbedre.

Og du finder os også i programmet, ikke mindre en tre af vores flittige skribenter her på bloggen har fundet vej J til årets vejforum program.

Læs mere her…


Skriv en kommentar

Hvordan fastsættes brugsværdien af en erhvervsejendom?

IMG_2769

Ekspropriationserstatning fastsat efter EBIT Multiple-modellen

I et tidligere indlæg på Right of Way (Hvordan værdisættes og erstattes aktiver over kendte eller ukendte perioder) er det blevet behandlet, hvordan aktiver værdisættes og erstattes over kendte eller ukendte perioder – f.eks. erstatning af brugsværdien af en erhvervsejendom i tilfælde, hvor ejendommen totaleksproprieres, og hvor værdien af ejendommen i fri handel er mindre end den aktuelle brugsværdi for ejeren. Efter en nyere taksationskendelse er spørgsmålet om værdiansættelse igen blevet aktuelt.

Læs mere her…


Skriv en kommentar

Gode intentioner er (desværre) ikke altid nok

jordvold

I arbejdet med ekspropriationer støder man af og til på situationer, hvor den berørte lodsejer påvirkes på en måde, der fremkalder sympati, men hvor de almindelige retlige principper alligevel ikke åbner mulighed for at imødekomme lodsejeren, på trods af dennes besværlige situation og gode intentioner.

Netop sådan en sag omhandler en ny kendelse fra Taksationskommissionen for Sjælland m.v. hvor ekspropriationskommissionens kendelse stadfæstes.

Læs mere her…


Skriv en kommentar

Velkommen til vores nye søster blog – om forsynings og miljøret

Helsingørmotorvejen_17-1708212438-1506081082767Bloggen handler om forsynings-, miljø- og planret og ejendomsret med fokus på praktisk anvendelse ved infrastruktur-, areal- og ejendomsudviklingsprojekter.

​På bloggen behandles en række af de aktuelle retlige emner, som vi arbejder med i forbindelse med de mange projekter, som COWIs afdelinger for Vand og Miljø  er involveret i.

Vi fokuserer på juraens praktiske anvendelse i kombination med de tekniske ydelser, som COWI rådgiver om og leverer, og bloggens indlæg skrives af COWIs jurister, ofte i samarbejde med kolleger i andre faggrupper.

Bloggen er for alle – samarbejdspartnere, kunder, studerende, politikere, kolleger i COWI og alle andre, der har en interesse i forsynings- og miljøret i Danmark.


Skriv en kommentar

Fravigelse af gæsteprincippet – hvor klar skal aftalen være?

IMG_4526

 

Flytning af ledninger og tilknyttede anlæg er omkostningstungt. Alene af den årsag er det afgørende for både grundejere og ledningsejere at vide, om ledninger og anlæg ligger som gæst eller ej.

For ledninger og anlæg, som ikke ligger i vejarealer, er udgangspunktet, at det ulovbestemte gæsteprincip gælder. Heraf følger, at ledningsejeren skal betale for flytning af ledninger og anlæg, hvis det er nødvendiggjort af ejerens ændrede udnyttelse af arealet. Gæsteprincippet kan imidlertid fraviges ved aftale.

På grund af de store omkostninger forbundet med ledningsomlægninger, er det vigtigt, at der skabes klarhed over, om gæsteprincippet er fraveget, både for ledninger som allerede er etableret, og når der etableres nye ledninger.

At fravige gæsteprincippet kræver ifølge retspraksis “et klart holdepunkt”. Det er dette klare holdepunkt, som en ledningsdeklaration skal indeholde, hvis man vil sikre sig, at gæsteprincippet fraviges.

Flere forsyningsselskaber arbejder i øjeblikket med mulighederne for at overtage stikledninger på private ejendomme, dvs. ledninger fra skelgrænse og ind til de bygninger, der befinder sig på ejendommen. Når sådanne ledninger overtages, bør forsyningsselskabet overveje, om man ønsker sine ledninger og tilknyttede anlæg beliggende som gæst eller ej.

Derudover anvender nogle forsyningsselskaber salgs- og leveringsbetingelser, der efter deres ordlyd fraviger gæsteprincippet. Det er i retspraksis uafklaret om anvendelse af sådanne salgs- og leveringsbetingelser udgør et tilstrækkeligt “klart holdepunkt” til at fravige gæsteprincippet.

I COWI arbejder vi dagligt med håndtering af ledninger og tilknyttede anlæg i forbindelse med både store og små projekter. Vi har stor erfaring i indgåelse af aftaler, som balanceret varetager både grundejeres og ledningsejeres interesser.

Uddybende om kravet om ” klart holdepunkt” for fravigelse af gæsteprincippet

Retningslinjerne for, hvad der skal til for, at gæsteprincippet fraviges, er bl.a. blevet behandlet i Højesterets dom i sagen om Vintapperrampen. Dommen er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2015.2854 H.

Ved dommen fastlagde Højesteret følgende principielle fortolkningsbidrag til forståelse af gæsteprincippet og dets fravigelse:

“Gæsteprincippet er en udfyldende regel, som finder anvendelse, hvor andet ikke er aftalt. En fravigelse af dette princip kan være byrdefuld for arealejeren og må forudsætte klare holdepunkter. Bevisbyrden for, at der er aftalt en fravigelse, må derfor påhvile ledningsejeren. Når arealejeren ikke har modtaget vederlag, må aftaler om anbringelse af ledninger på et areal som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter.”.

Opsummeret forudsætter fravigelse af gæsteprincippet, ifølge Højesteret,

  1. at der er “klare holdepunkter” i f.eks. en aftale for fravigelse,
  2. at ledningsejeren bærer bevisbyrden for, at en tilstrækkeligt klar aftale er indgået med den følge, at gæsteprincippet er fraveget, og
  3. at aftaler, der er indgået, uden at arealejeren har modtaget vederlag for fravigelsen af gæsteprincippet, som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter.

Har du spørgsmål eller vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte os.

Mark Villingshøj Nielsen – mvnn@cowi.com / telefon 56 40 87 69

Jim Stabell Nielsen – jdni@cowi.com / telefon 56 40 81 96


Skriv en kommentar

Kan man ekspropriere retten til godt vejr?

Summer

Ved Brorfelde Observatorium er nattemørket fredet, og på samme måde kunne det med en sommer som den danske indimellem være rart, hvis vi kunne strække vores kompetencer til også at erhverve retten til godt vejr – men vi må nok erkende, at selv for COWI er det uden for rækkevidde.

Læs mere her…