RIGHT OF WAY

A COWI blog about 360º solutions for the utility and property law business

Hvordan fastsættes brugsværdien af en erhvervsejendom?

IMG_2769

Ekspropriationserstatning fastsat efter EBIT Multiple-modellen

I et tidligere indlæg på Right of Way (Hvordan værdisættes og erstattes aktiver over kendte eller ukendte perioder) er det blevet behandlet, hvordan aktiver værdisættes og erstattes over kendte eller ukendte perioder – f.eks. erstatning af brugsværdien af en erhvervsejendom i tilfælde, hvor ejendommen totaleksproprieres, og hvor værdien af ejendommen i fri handel er mindre end den aktuelle brugsværdi for ejeren. Efter en nyere taksationskendelse er spørgsmålet om værdiansættelse igen blevet aktuelt.

 

Faktor 10-modellen

Af det nævnte blogindlæg fremgår – med henvisning til Højesterets praksis i UfR 2002.763 H og UfR 2008.1434 H – at erstatningen fastsættes ved at gange den gennemsnitlige årlige nettobrugsværdi (afkast) med kapitaliseringsfaktoren 10. Dette princip er også senere i november 2015 tiltrådt af Taksationskommissionen for Sjælland m.v. (Ta I 13/14 – TS81001-00047 – Elers Entreprise ApS). Sagen vedrørte totalekspropriation af en ejendom, der blev anvendt til udlejning til forskellige lejere til opbevaringsformål. Taksationskommissionen anførte i sin begrundelse blandt andet:

“Ved fastsættelsen af ejendommens brugsværdi for ejeren, dvs. dennes mistede afkast tager Taksationskommissionen udgangspunkt i de fremlagte regnskabsoplysninger angående regnskabsårene 2009/10 – 2011/12 … og lægger til grund, at ejeren fortsat kunne have oppebåret et anslået beløb på 1.670.000 kr. i årlige lejeindtægter. I overensstemmelse med almindelige tabsudmålingsprincipper bør fradrages sparede driftsudgifter, som med udgangspunkt i de nævnte regnskabsoplysninger anslås at udgøre 310.000 kr. pr. år. Taksationskommissionen anvender således den forventede nettolejeindtægt som målestok for ejerens økonomiske tab ved ikke længere at kunne anvende ejendommen til udlejning og dermed som udgangspunkt for fastsættelsen af ejendommens brugsværdi. … Ved kapitaliseringen af ejerens mistede nettolejeindtægt anvendes en kapitaliseringsfaktor på 10, jf. U 2002.763 H og U 2008.1434 H.”

 

Ny praksis med en EBIT Multiple-model?

Den omtalte faste højesterets- og taksationspraksis synes muligvis igen at være blevet forladt ved en kendelse fra juni 2017 – også fra Taksationskommissionen for Sjælland m.v. (TS81001-00096 – Gartneriet Masnedø A/S). Sagen omhandlede tre ejendomme, der fremstod som én erhvervsejendom, som blev anvendt til gartnerivirksomhed med produktion i væksthuse. Det var nødvendigt at totalekspropriere gartneriejendommen. Der var således tale om totalekspropriation af en erhvervsejendom med et årligt afkast for ejeren.

Ekspropriationskommissionen fandt, “…at handelsværdien af den samlede ejendom med tilhørende bygninger i høj grad vil være bestemt af de indtjeningsmuligheder, som en køber vil kunne forvente ved en fortsat anvendelse af ejendommen til gartnerivirksomhed.” Kommissionen fandt herefter, at en værdiansættelsesmodel, der kombinerer handelspriser for lignende ejendomme med en forventning til virksomhedens normalindtjening (EBIT-multipler) er den mest egnede som udgangspunkt for at fastsætte værdien af den konkrete ejendom.” Endvidere fandt kommissionen, at der – under hensyn til virksomhedens karakter, produkter og kunder – skulle anvendes en multipel på mellem 4 og 5. Den pågældende multipel er et mål for hvilken forrentning en køber vil kræve af sin investering ved købet. Med et gennemsnitligt EBITDA (indtjening før renter, skat og afskrivninger) på 11,4 mio. kr. – svarende til gennemsnittet af virksomhedens primære drift i de to seneste regnskabsår 2013/14 og 2014/15 – gav dette en erstatning for ejendommen på 55.150.000 kr.

Sagen blev indbragt for Taksationskommissionen, der fandt, at EBIT Multiple-metoden ”…ikke … er dårligere egnet end andre metoder til at fastsætte værdien af den konkrete ejendom…”, og at metoden kunne bruges til at estimere ejerens brugsværdi ved at justere størrelsen af den anvendte multipel. Taksationskommissionen tog derfor også udgangspunkt i denne metode, men fandt skønsmæssigt at der skulle anvendes en multipel på 6, således at erstatningen for ejendommen blev forhøjet til 68.400.000 kr.

 

Anvendelse af faktor-10-metoden

En læsning af en taksationskendelse giver ikke kendskab til det fulde materiale, som kommissionen har truffet afgørelsen på grundlag af. Vurderingen af sagen må derfor foretages med forsigtighed. Men, det er umiddelbart tankevækkende, at Taksationskommissionen formentlig kunne være nået den samme erstatning, hvis den havde benyttet den hidtil i praksis anvendte faktor-10-metode. Af gartneriets årsregnskaber fremgik, at det gennemsnitlige resultat af den primære drift i de seneste tre år (2012/13 – 2014/15) var ca. 9,3 mio. kr. Ifølge Taksationskommissionens kendelse om Elers Entreprise ApS skal der herfra efter almindelige tabsudmålingsprincipper trækkes sparede driftsudgifter. Af Ekspropriationskommissionens kendelse fremgår endvidere, at ejeren af gartneriet havde opgjort de årlige gennemsnitlige vedligeholdelsesudgifter til bygningerne til 2,2 mio. kr. Ekspropriationskommissionen vurderede – henset til bygningernes alder m.v. – at vedligeholdelsesudgifterne i forhold til det af ejeren oplyste, ville være stigende. Uden at have besigtiget den konkrete ejendom, er det vanskeligt at udtale sig om vedligeholdelsesudgifternes størrelse, men hvis disse – på grundlag af Ekspropriationskommissionens bemærkninger – sættes noget højere til f.eks. gennemsnitligt 2,5 mio. kr. årligt, bliver de gennemsnitlige årlige nettoindtægter således 9,3 mio. kr. minus 2,5 mio. kr. = 6,8 mio. kr. Hvis dette beløb kapitaliseres med en faktor 10 fås en samlet erstatning for ejendommen på 68 mio. kr.

 

Forudsigelighed

Som det fremgår, ville anvendelse af hidtidig praksis formentlig have ført til samme erstatning, som Taksationskommissionen nåede til. Som anført af Taksationskommissionen indebærer anvendelsen af EBIT-multipler-modellen, at den pågældende multipel – som angiver den forrentning en køber forventer at opnå – fastsættes skønsmæssigt. EBIT Multiple-modellen indebærer således i hver enkelt sag et skøn, der må udøves ud fra kendskab til den pågældende ejendom, branche, aktuelt renteniveau, investorers forventninger for den pågældende ejendomstype etc., og at dette skøn fra sag til sag fører til fastsættelsen af den faktor, der skal ganges med.

Usikkerheden illustreres af, at Taksationskommissionen anvendte en multipel på 6, mens Ekspropriationskommissionen anvendte en multipel på 4-5. Ejeren af gartneriet gjorde gældende, at der skulle anvendes en multipel på 8-10. Endvidere er der yderligere metoder til opgørelse af en ejendoms brugsværdi. Ingen er eksakte, og den ene kan formentlig ikke siges at være dårligere egnet en den anden. Ejeren af gartneriet havde som subsidiær påstand krævet, at DCF-modellen (Discounted cash flow) skulle anvendes, hvilket ifølge ejerens revisor betød en brugsværdi på ca. 150 mio. kr. Endelig kan det nævnes, at COWI på vegne af anlægsmyndigheden havde udført en vurdering af ejendommen og havde udarbejdet en erstatningsudmåling, der lå tæt på Taksationskommissionens resultat.

Det er i den sammenhæng værd at bemærke, at Højesteret i tilknytning til anvendelsen af faktor 10-modellen i U 2002. 763 H anførte: ” En sådan faktor for kapitalisering kan af praktiske grunde ikke ændres ved enhver renteændring.” Det er nærliggende at tro, at Højesteret herved sigter til, at en hyppig ændring af den anvendte kapitaliseringsfaktor ville føre til en uensartet og uforudsigelig erstatningsfastsættelse.

Hvis EBIT Multiple-modellen anvendes, er det imidlertid netop vanskeligt for såvel anlægsmyndigheder som lodsejere at forudse, hvordan udfaldet af en ekspropriation vil være, da det i hver sag afhænger af taksationsmyndighedernes konkrete skøn. Da der er flere kommissioner, vil det endvidere kunne forekomme, at ensartede ejendomme ikke behandles lige. Det bliver derfor interessant at se, om EBIT Multiple-modellen – eventuelt efter en forelæggelse for domstolene – vinder fodfæste, eller om kommissionerne vender tilbage til Højesterets praksis.

 

Hvis du vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte

Peter Mortensen / pemo@cowi.com