RIGHT OF WAY

A COWI blog about 360º solutions for the utility and property law business

Den professionelle ekspropriation – nye spilleregler

Den pragmatiske ekspropriationsproces

Ekspropriationsprocesloven, som vi kender den i dag, rummer som bekendt ingen formkrav til, hvordan en lodsejer skal præsentere sin sag og forelægge sine krav for ekspropriations- og i givet fald taksationskommissionen.

Det er i udgangspunktet en god og pragmatisk ordning, som kan være med til at sikre, at de berørte lodsejere på en enkel måde og uden udgifter kommer til orde, uanset hvilket udgangspunkt de måtte have, og som giver lodsejere mulighed for at præsentere situationen “uden filter” for kommissionen. Det giver kommissionen et godt indblik i, hvad der i den konkrete situation har betydning for lodsejeren.

Som repræsentant for anlægsmyndigheden er man forberedt på den situation, og der har også været en god tradition for, at anlægsmyndigheden – om end forsigtigt – er med til at sikre, at de berørtes situation bliver beskrevet præcist og med hensyntagen til de meget forskellige udgangspunkter for den professionelle og rutinerede anlægsmyndighed og for lodsejeren, for hvem det må antages at være en ganske uvant situation.

DSC00369

Når følelserne spiller ind og parterne misforstår hinanden, kan det give utilsigtede løsninger. Kilde: Morten Krebs.

Nye sagstyper – nye fremgangsmåder

Eller sådan var det i hvert fald engang. I dag er der flere og flere lodsejere, der engagerer rådgivere. Blandt årsagerne er et stigende antal af mere komplekse ekspropriations sager, blandt andet fordi flere og flere anlægsprojekter finder sted i tæt udnyttede byområder. Det giver anledning til komplekse problemstillinger og til at potentielt væsentlige økonomiske interesser er på spil. Det giver derfor ofte mening, at lodsejeren er repræsenteret af en rådgiver. Det kan også give en distance til det følelsesmæssige element som forståeligt nok kan stå i vejen for en mere rationel løsning.

Behov for nye spilleregler

Denne ændring i fremgangsmåden kalder på et sæt nye spilleregler, i hvert fald i de situationer hvor der er professionelle parter på begge sider af bordet. Som rådgiver for anlægsmyndigheden er det frustrerende at blive mødt af en i øvrigt velforberedt modpart, hvis rådgiver først præsenterer lodsejerens krav på selve forretningen. Det gør det ofte vanskeligt at komme med en brugbar replik, og vanskeligt at få en konstruktiv dialog med lodsejeren om erstatning og løsningsforslag. Det er næppe heller hensigtsmæssigt for kommissionen at få et omfattende materiale udleveret med kort varsel, da det kan være vanskeligt at fremfinde og efterprøve de oplysninger, der fremlægges uden mulighed for forberedelse. Hvis en lodsejers rådgiver først på forretningen eksempelvis præsenterer en nylig ejendomshandel fra nærområdet som dokumentation for, at arealerstatningen skal være højere, kan det være vanskeligt for kommissionen på stående fod at vurdere, om den pågældende ejendom og handel reelt er sammenlignelig med den eksproprierede ejendom.

Kommissionen har ansvaret for, at sagen er fuldt oplyst, og kan i princippet vælge at udsætte sagen, så alle har mulighed for at forholde sig til de nye oplysninger. Men, i praksis vil kommissionen ofte afstå fra at gøre dette – navnlig på større anlægsprojekter med mange ejendomme og en stram tidsplan.

Fordele

Det ville derfor være nyttigt, at der ved sager for kommissionerne, hvor lodsejer anvender en professionel rådgiver, indføres et sæt “spilleregler”, som svarer til det øvrige retsvæsen. Det vil indebære tidsfrister for, hvornår parterne skal komme med påstande, og tilsvarende for replik og duplik. Dette vil sikre en bedre og mere fuldstændig oplysning af sagen, inden kommissionen foretager besigtigelse og får forelagt parternes synspunkter. Det vil også højne kvaliteten af de i øvrigt svære afgørelser, som ofte skal træffes på kort tid i marken.

En ikke uvæsentlig sidegevinst ved sådanne spilleregler ville være, at nogle af de mindre professionelle rådgivere tvinges til at giver deres kunder mere valuta for pengene. Som repræsentant for en række anlægsmyndigheder møder vi rigtigt mange professionelle og seriøse rådgivere på et højt niveau. Men, fra tid til anden møder vi desværre også rådgivere, som ikke syntes at have forstået sagens alvor, hverken i forhold til rådgiverens eget professionelle ansvar eller i forhold til lodsejerens situation, men som – trods kommissionernes henstillinger om at fremsende materiale i god tid inden forretningen – møder uforberedte frem til forretningen og først dér mundtligt præsenterer et ofte omfattende og usystematisk materiale. En fremgangsmåde, der desværre ikke udelukker, at kommissionen præsenteres for betydelige – indsatsen taget i betragtning – krav om dækning af omkostninger til sagkyndig bistand; krav, som kommissionen ofte har svært ved at imødekomme, hvorfor en betydelig regning ofte efterlades det eneste mulige sted: Hos lodsejeren.

Vil du vide mere?

Morten Krebs, Udviklingschef, Landadministration
mtk@cowi.dk, 5640 1047