RIGHT OF WAY

Ekspropriationer omfatter jævnligt erhvervsejendomme, der er udlejet, således at der opstår spørgsmål om erstatningsfastsættelsen over for lejeren ved ekspropriation af en erhvervslejeaftale. En nyere udvikling i taksationspraksis har betydet, at såvel erhvervslejere som anlægsmyndigheder bør være ekstra opmærksomme i forbindelse med erstatningsfastsættelsen.

Ved ekspropriation af erhvervsejendomme anbefaler COWI derfor, at der foretages en nøje analyse af de erhvervslejekontrakter, der hviler på ejendommen – både af hensyn til fastsættelsen af den korrekte ekspropriationserstatning og for at afdække mulighederne for at bringe lejeaftalen til ophør uden ekspropriation. Nogle nyere afgørelser fra taksationsmyndighederne viser, at der i endnu højere grad er opstået behov for en sådan analyse. Konsekvenserne af afgørelserne beskrives nedenfor.

Grundprincippet

Det centrale ved erstatningsfastsættelsen er, hvilken retsstilling lejeren ville have haft, hvis udlejeren havde opsagt lejeren med det samme varsel, som ekspropriationen bringer lejeaftalen til ophør med. Hvis lejeren med dette varsel ikke ville have haft et erstatningskrav mod udlejeren, har lejeren heller ikke et krav på ekspropriationserstatning, da ekspropriationen ikke har påført lejeren et selvstændigt (yderligere) tab. Derimod kan lejeren – hvis der er særskilt hjemmel til det – have krav på en særlig godtgørelse i forbindelse med ekspropriationen.

Erhvervslejelovens erstatningsregler

Erhvervslejeloven (ELL) indeholder to bestemmelser om erstatning henholdsvis godtgørelse til erhvervslejeren ved opsigelse som følge af ekspropriation: §§ 66 og 78.

Af ELL § 66, stk. 1, følger det, at udlejeren (bortset fra nogle særlige lejeforhold omfattet af ELL § 61, stk. 1) ved opsigelse af lejeren skal betale lejeren erstatning for det tab, han lider som følge af opsigelsen. Eksempler på, hvilke tab lejeren blandt andet kan kræve erstattet, fremgår af ELL § 66, stk. 2.

Af ELL § 78, stk. 1, følger det, at erhvervslejeren ved opsigelse som følge af ekspropriation har ret til en godtgørelse, hvis lejerens virksomhed videreføres, og der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået. Af § 78, stk. 2, fremgår det, at godtgørelse kan ydes til dækning af:

1) tab på inventar og installationer,

2) driftstab i flytteperioden,

3) flytteudgifter og

4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Listen over de poster, der kan ydes godtgørelse for, må efter ordlyden og sammenhængen anses for at være udtømmende. Der er ikke i dansk ret et almindeligt krav på at få godtgørelse af udgifter, hvorfor lejerens ret hertil må anses for begrænset til de i loven udtrykkeligt nævnte tilfælde.

Af bemærkningerne til ELL § 78, (der bygger på lejelovens § 85 d; lovforslag nr. 102 af 14. december 1994,) fremgår, at reglen tager sigte på tilfælde, hvor en erhvervslejer, der ikke er omfattet af ELL § 66, i forbindelse med en ekspropriation opsiges med kontraktmæssigt varsel, og derfor ikke har ret til erstatning. I stedet kan erhvervslejeren have ret til en godtgørelse efter ELL § 78. Det fremgår derfor også af ELL § 78, stk. 3, at godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i det omfang der ydes erstatning. Ifølge bemærkningerne (lovforslag nr. 33 af 13. oktober 1999) gælder dette, uanset om der ydes erstatning efter almindelige regler for ekspropriation eller efter den lejeretlige regel i ELL § 66.

Taksationspraksis

I maj 2016 er der afsagt en overtaksationskendelse (MAD 2016. 362), hvor en kommune ved ekspropriation erhvervede en ejendom, og derefter – som ejer/udlejer – opsagde en erhvervslejer i den eksproprierede ejendom. Herom anførte overtaksationskommissionen:

”En sådan opsigelse kan efter … § 78 udløse et krav på godtgørelse til dækning af tab på inventar og installationer, driftstab i flytteperioden, flytteudgifter og rimelige udgifter til sagkyndig bistand, jf. … § 78, stk. 1 og stk. 2. Disse bestemmelser må antages i ekspropriationstilfælde at træde i stedet for erstatningsbestemmelserne i … § 66, som ikke kan påkendes af taksationskommissionen.”

Denne kendelse er efterfølgende blevet påberåbt i flere andre sager og har blandt andet ført til, at Taksationskommissionen for Fyn og sydlige Jylland i flere sager (f.eks. i sag nr. TS 81101-00013 – TC Gulve A/S) har anført følgende:

”Taksationskommissionen finder, at … § 78, stk. 1 og 2 bringes i anvendelse ved behandling af Lejers krav om godtgørelse ved ekspropriation af en erhvervslejekontrakt. Derved bringes erhvervslejelovens § 66 ikke i anvendelse, jf. lex specialis.”

Herefter fastsatte Taksationskommissionen i sagen en godtgørelse efter ELL § 78 på 775.000 kr., hvorefter kommissionen anførte: ”Taksationskommissionen finder, at lejer herudover efter almindelige ekspropriationsretlige regler er berettiget til godtgørelse for andet tab ved at skulle flytte, herunder for omsætningsnedgang.” (understreget her). Kommissionen fastsatte herefter en yderligere godtgørelse på 800.000 kr.

Konsekvenser af kendelserne

Af bemærkningerne til ELL § 78 fremgår, at bestemmelsen ikke er en lex specialis-regel, der ved ekspropriation gælder i stedet for ELL § 66. Derimod er § 78 subsidiær i forhold til ELL § 66. § 78 skal sikre erhvervslejeren en vis grad af godtgørelse, i det omfang at lejeren ikke er berettiget til erstatning efter § 66. Derfor bør det først undersøges, om erhvervslejeren har krav på erstatning efter ELL § 66 eller efter almindelige ekspropriationsretlige regler. Først derefter skal det vurderes, om lejeren har ret til (yderligere) godtgørelse efter § 78.

Erstatningen kan blive for lav

Hvis ELL § 66 ”springes over”, risikerer en lejer at få for lidt i erstatning. Det mest åbenbare eksempel herpå er de såkaldt erhvervsbeskyttede lejere, jf. ELL § 62. Af ELL § 66, stk. 3, fremgår, at lejere, der er omfattet af § 62, har ret til en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen (mistet goodwill). Hvis lex specialis-betragtningen anvendes, indebærer det, at erhvervslejere aldrig vil have ret til erstatning for mistet goodwill ved ekspropriation, da ELL § 66, stk. 3, i så fald ikke kan anvendes, og da § 78 ikke indeholder hjemmel til en godtgørelse for mistet goodwill.

Erstatningen kan blive for høj

Når Taksationskommissionen giver lejeren en ret til godtgørelse efter ELL § 78 og derudover efter almindelige ekspropriationsretlige principper giver lejeren en yderligere godtgørelse, risikerer anlægsmyndigheden endvidere at komme til at betale for meget i erstatning. Efter almindelige ekspropriationsretlige principper er der ikke hjemmel til at udbetale en godtgørelse. Der er alene hjemmel til at udbetale en erstatning, hvis betingelserne herfor er opfyldt (ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng, tab m.v.). Hvis der på ekspropriationsretligt grundlag udbetales erstatning, følger det imidlertid af ELL § 78, stk. 3, at erstatningen skal fradrages i den godtgørelse, der kan gives efter ELL § 78, stk. 1 og 2, således at kun den del af godtgørelsen, som eventuelt overstiger erstatningen, udbetales. På denne måde er ELL § 78 som nævnt subsidiær i forhold til ekspropriationserstatningen. Hvis der både betales godtgørelse efter ELL § 78 og erstatning efter de ekspropriationsretlige regler, kommer anlægsmyndigheden til at betale for meget, og ELL § 78 anvendes i strid med forarbejderne.

Kontakt

Har du spørgsmål eller vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte

Peter Mortensen / pemo@cowi.com

I dette indlæg belyses den fagkundskab, der er i de kommunale taksationskommissioner. En fagkundskab, der blandt domstolene vægtes højt, og som det må antages er en af de væsentligste grunde til, at taksationskommissionerne er nedsat. Indlægget er skrevet på baggrund af min ph.d.-afhandling: Vandløbssager i den kommunale taksationskommission – i en retlig belysning, der blev forsvaret den 12. oktober 2017 på Syddansk Universitet, Juridisk Institut.

Når en kommune skal ekspropriere, og der mellem kommunen og den eksproprierede lodsejer er uenighed om erstatningens størrelse, skal spørgsmålet indbringes for en af de 15 kommunale taksationskommissioner. Taksationskommissionerne er sammensat dels af transportministeren, dels af kommissionens formand. En kommission består af en formand og to medlemmer. Den direkte sagkundskab i kommissionen skal således findes hos disse. Kommissionens fagkundskab består dels af medlemmernes faglighed, dels af de muligheder, kommissionen har for at indhente sagkundskab. Det er både kommissionens fagkundskab og den forståelse, der i omverdenen – navnlig ved domstolene – er af kommissionens fagkundskab, der kort belyses i det følgende.

Den kommunale taksationskommissions kendelse kan ankes til overtaksationskommissionen som rekursinstans, og det er først herefter, at sagen kan indbringes for domstolene, når der er tale om erstatning for ekspropriation. En erstatningssag vedrørende ekspropriation har derfor altid været igennem taksationssystemet, inden den indbringes for domstolene. Derfor har det en betydning, hvilken vægt kommissionens sagkundskab tillægges af domstolene. Se herom nedenfor.

Formandens sagkundskab

Formanden udpeges af transportministeren for en seksårig periode, jf. vejlovens § 105, stk. 2. Det tidligere krav om, at alle formænd var byretsdommer af hverv, blev ophævet i 1991. I praksis er samtlige formænd dog fortsat byretsdommere. Kravene til formanden er ændret ad nogle omgange. En af de største ændringer var, ud over ændringen i 1991, den ændring der skete i 2015, hvorefter det ikke længere er et krav, at formanden skal have en juridisk kandidateksamen, men at personer der har tilsvarende juridiske kvalifikationer ligeledes kan være formænd. I bemærkningerne ses det, at ændringen skyldtes, at der har været problemer med at tiltrække tilstrækkelig med formænd, hvorved der derfor gennem lovgivningen er åbnet op for, at ikke-jurister kan besidde formandshvervet, jf. bemærkningerne i lovforslag nr. 21 af 7. oktober 2015 om ændring af lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom samt lov om offentlige veje. Ændringen gjaldt både de statslige og de kommunale taksationskommissioner, selv om rekrutteringsproblemerne nok primært gælder de statslige taksationskommissioner. Ændringen af kvalifikationskravet muliggør, at flere personer kan udnævnes og er dermed i princippet en lempelse af kvalifikationskravet. De tilsvarende juridiske kvalifikationer, som stilles til personer uden en juridisk kandidateksamen, er dog så høje, at det kan diskuteres, hvor meget man egentlig har ændret kravene. Bemærkningerne anfører således, at personer med en ph.d.- eller doktorgrad i jura vil være kvalificerede, selvom formandskandidaten ikke har en juridisk kandidateksamen. Det må derfor antages at være et beskedent rekrutteringsmarked, der er åbnet op for blandt ikke-jurister. Uagtet rækkevidden af lovændringen i 2015, kan det helt kortfattet anføres, at formanden skal besidde juridiske kundskaber.

Kommissionens medlemmer

De øvrige medlemmer skal ikke have nogen juridiske kompetencer, men de skal have indsigt i vurdering af fast ejendom. Disse medlemmer udpeges af formanden til de enkelte sager, jf. vejlovens § 105, stk. 2. I praksis ses det ofte, at det er de samme medlemmer, der udgør kommissionen fra sag til sag, men denne stabilitet er ikke sikret gennem lovgivningen. Lovgivningen giver formændene mulighed for at sammensætte kommissionerne mere fleksibelt. Ifølge den tidligere vejlovs § 60 skulle medlemmerne have en behørig indsigt i vurdering af fast ejendom. Ved lovforslag nr. 20 om forslag til lov om offentlige veje m.v., der blev fremsat den 8. oktober 2014, blev vejlovens tidligere § 60 ændret fra behørig indsigt i vurdering af fast ejendom til indsigt i vurdering af fast ejendom i lovforslagets § 108. Der skete således en lempelse af kravet fra behørig indsigt til blot indsigt. Både kravet i den tidligere § 60 og det nuværende krav i § 108 er uden yderligere referencer eller angivelser af, hvad der kvalificerer til en sådan viden. Hvad der ligger i kravet om: indsigt i vurdering af fast ejendom er således ikke klart. Det kan ikke antages, at en specifik uddannelsesmæssig viden er krævet, såsom f.eks. en uddannelse som ejendomsmægler. Loven indeholder således ikke et sådan specifikt uddannelseskrav, og en gennemgang af de lister, som formanden vælger medlemmerne ud fra, viser ikke et fast mønster i hvilken profession medlemmerne har. Medlemmernes stillingsbetegelser er således blandt andet angivet som landmænd, selvstændig, pensioneret skoleleder, advokat m.v. Hvorledes eller hvornår den viden, der stilles krav om, er opnået, er heller ikke fast angivet. Er det når medlemmet selv har købt eller solgt fast ejendom, har fulgt med i ejendomsmarkedet eller set tv-programmet Hammerslag?

Politisk ”sagkundskab”

Måske skal svaret på kommissionsmedlemmernes sagkundskab ikke nødvendigvis findes i deres saglige kompetencer, som angivet i loven, men i det lokalpolitiske spil. I hver kommunalbestyrelse udpeges to personer, som skal have indsigt i vurdering af fast ejendom, til Transportministeriet. Herefter sender Transportministeriet listerne med de udpegede personer ud til taksationsformændene, som ud fra listerne udpeger to medlemmer. Medlemmer er kun udpeget til listen for en fireårig periode, svarende til den periode, som kommunalbestyrelsen er funktionsdygtig i, jf. vejlovens § 105, stk. 3. Kommunalbestyrelsernes udpegninger kan måske tænkes mere at rumme en politisk udpegning end en sagkyndig udpegning? Dette postulat er dog ikke undersøgt nærmere, men blot forfatterens tanke.

Kommissionens sagkundskab kan være vanskelig at definere

Den sagkundskab, som kommissionen efter lovgivers anvisning skal besidde, er derfor på papiret en juridisk indsigt gennem formanden og en indsigt i vurdering af fast ejendom gennem de to medlemmer. De konkrete og skrappe krav, som loven stiller til formandens juridiske kundskaber, ses omvendt ikke at være gældende for medlemmernes viden om vurdering af fast ejendom. Hvad medlemmernes viden om vurdering af fast ejendom rummer er end ikke muligt at fastlægge, hverken ud fra loven eller ud fra en gennemgang af de medlemmer, der er udpeget. Kommissionerne har mulighed for at tilføje yderligere sagkundskab og i ekspropriationssagerne har kommissionen fast en landinspektør med under sagens gang efter vejlovens § 109, stk. 1. Landinspektøren er ikke en del af kommissionen, men fungerer som kommissionens sagkyndige rådgiver.

Aftagernes forståelse af kommissionens sagkundskab

Det er naturligvis et noget diffust område at undersøge, hvordan aftagerne/omverdenen ser kommissionernes sagkundskab. Højesteret har dog i 2009 udtalt sig klart om dens syn på kommissionens sagkundskab, ligesom enkelte kommissioner selv har udtalt sig ganske klart om deres sagkundskab. I U.2009.2977H anfører Højesteret, at den saglige viden, som medlemmerne skal have efter vejloven, gør, at kommissionen er særligt kyndig inden for vurdering af fast ejendom. Sagen handlede om overtagelse af en ubebygget strandgrund i medfør af planlovens § 48. Mens sagen verserede for overtaksationskommissionen, anmodede lodsejeren om, at der ved domstolene blev foretaget isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn med henblik på at fastslå markedsværdien af grunden. Tanken var, at syn og skøns-erklæringen skulle fremlægges i taksationssagen. Højesteret afslog begæringen og begrundede det med, at der som følge af reglerne om kommissionens sagkundskab og sagsbehandling i øvrigt ikke i almindelighed er behov for at gennemføre isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn med henblik på at fremlægge erklæringen for taksationskommissionerne.

En af kommissionerne har ligeledes afvist dækning af beløb som en lodsejer havde afholdt til en vurdering fra en ejendomsmægler: ”idet kommissionen må anses at være i besiddelse af den fornødne vurderingskyndige indsigt”, jf. Taksationskommissionen for Nordjyllands Taks 8/2010. Det faktum, at en taksationskommission anser sig som i besiddelse af den fornødne vurderingskyndige indsigt, kan dels være rigtig, dels kan det ikke tages til indtægt for de øvrige 14 kommissioners holdninger i den henseende. En overtaksationskommission er imidlertid nået til det samme resultat i KFE 2002.251, hvorfor der synes at være en ensartet linje i kommissionernes vurdering af egen sagkundskab.

Højesterets udtalelse i 2009 er markant og forståelig. Taksationskommissionerne er et specialiseret klagesystem, som næsten udelukkende beskæftiger sig med fastsættelse af erstatning ved ekspropriation. Et system, som alle erstatningssager skal igennem, og som gennem lovgivningen er forsøgt tillagt specifikke saglige kundskaber. Derfor er det forståeligt, at Højesteret tillægger dette system sagkundskab.

Hvorvidt sagkundskaben i kommissionerne er reel, eller om lovgivningen tildeler kommissionerne nogle lånte fjer, er omvendt usikkert. Lovgivningen er i praksis ikke garant for den specifikke sagkundskab, som den bør være, hvilket kan sætte både lodsejer, virksomheder og kommuner i nogle vanskelige situationer, hvis sagkundskaben reelt ikke er til stede i en konkret sag.

Indlægget er skrevet af adjunkt, ph.d., cand.jur. Vibe Thimgaard Knoop, Københavns Universitet. Hun har i november 2017 holdt et indlæg om samme emne på den årlige fagdag i COWIs afd. 1102 Areal & Rettigheder.

Hvis du har spørgsmål til indlægget, er du velkommen til at kontakte:

Peter Mortensen / pemo@cowi.com

Som vores søster-blog “City Creators” allerede har spurgt om, “Vi ses da på Vejforum?” og det er da forhåbentligt det vi gør. Igen i år finder du COWI på stand nr. 100 – lige inden for den første dør i den store sal på Nyborg Strand. Vi glæder os til at byde jer velkommen på standen og vise nogle af de spændende ydelser og produkter, vi konstant arbejder på at udvikle og forbedre.

Og du finder os også i programmet, ikke mindre en tre af vores flittige skribenter her på bloggen har fundet vej J til årets vejforum program.

Læs mere her…

Ekspropriationserstatning fastsat efter EBIT Multiple-modellen

I et tidligere indlæg på Right of Way (Hvordan værdisættes og erstattes aktiver over kendte eller ukendte perioder) er det blevet behandlet, hvordan aktiver værdisættes og erstattes over kendte eller ukendte perioder – f.eks. erstatning af brugsværdien af en erhvervsejendom i tilfælde, hvor ejendommen totaleksproprieres, og hvor værdien af ejendommen i fri handel er mindre end den aktuelle brugsværdi for ejeren. Efter en nyere taksationskendelse er spørgsmålet om værdiansættelse igen blevet aktuelt.

Læs mere her…

Bloggen handler om forsynings-, miljø- og planret og ejendomsret med fokus på praktisk anvendelse ved infrastruktur-, areal- og ejendomsudviklingsprojekter.

Flytning af ledninger og tilknyttede anlæg er omkostningstungt. Alene af den årsag er det afgørende for både grundejere og ledningsejere at vide, om ledninger og anlæg ligger som gæst eller ej.

For ledninger og anlæg, som ikke ligger i vejarealer, er udgangspunktet, at det ulovbestemte gæsteprincip gælder. Heraf følger, at ledningsejeren skal betale for flytning af ledninger og anlæg, hvis det er nødvendiggjort af ejerens ændrede udnyttelse af arealet. Gæsteprincippet kan imidlertid fraviges ved aftale.

På grund af de store omkostninger forbundet med ledningsomlægninger, er det vigtigt, at der skabes klarhed over, om gæsteprincippet er fraveget, både for ledninger som allerede er etableret, og når der etableres nye ledninger.

At fravige gæsteprincippet kræver ifølge retspraksis “et klart holdepunkt”. Det er dette klare holdepunkt, som en ledningsdeklaration skal indeholde, hvis man vil sikre sig, at gæsteprincippet fraviges.

Flere forsyningsselskaber arbejder i øjeblikket med mulighederne for at overtage stikledninger på private ejendomme, dvs. ledninger fra skelgrænse og ind til de bygninger, der befinder sig på ejendommen. Når sådanne ledninger overtages, bør forsyningsselskabet overveje, om man ønsker sine ledninger og tilknyttede anlæg beliggende som gæst eller ej.

Derudover anvender nogle forsyningsselskaber salgs- og leveringsbetingelser, der efter deres ordlyd fraviger gæsteprincippet. Det er i retspraksis uafklaret om anvendelse af sådanne salgs- og leveringsbetingelser udgør et tilstrækkeligt “klart holdepunkt” til at fravige gæsteprincippet.

I COWI arbejder vi dagligt med håndtering af ledninger og tilknyttede anlæg i forbindelse med både store og små projekter. Vi har stor erfaring i indgåelse af aftaler, som balanceret varetager både grundejeres og ledningsejeres interesser.

Uddybende om kravet om ” klart holdepunkt” for fravigelse af gæsteprincippet

Retningslinjerne for, hvad der skal til for, at gæsteprincippet fraviges, er bl.a. blevet behandlet i Højesterets dom i sagen om Vintapperrampen. Dommen er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2015.2854 H.

Ved dommen fastlagde Højesteret følgende principielle fortolkningsbidrag til forståelse af gæsteprincippet og dets fravigelse:

“Gæsteprincippet er en udfyldende regel, som finder anvendelse, hvor andet ikke er aftalt. En fravigelse af dette princip kan være byrdefuld for arealejeren og må forudsætte klare holdepunkter. Bevisbyrden for, at der er aftalt en fravigelse, må derfor påhvile ledningsejeren. Når arealejeren ikke har modtaget vederlag, må aftaler om anbringelse af ledninger på et areal som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter.”.

Opsummeret forudsætter fravigelse af gæsteprincippet, ifølge Højesteret,

1. at der er “klare holdepunkter” i f.eks. en aftale for fravigelse,
2. at ledningsejeren bærer bevisbyrden for, at en tilstrækkeligt klar aftale er indgået med den følge, at gæsteprincippet er fraveget, og
3. at aftaler, der er indgået, uden at arealejeren har modtaget vederlag for fravigelsen af gæsteprincippet, som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter.

Har du spørgsmål eller vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte os.

Mark Villingshøj Nielsen – mvnn@cowi.com / telefon 56 40 87 69

Jim Stabell Nielsen – jdni@cowi.com / telefon 56 40 81 96